“I prezzi molfettesi come quelli delle capitali europee? Un'epoca d'oro per alcuni, finita per sempre”
Il mercato delle case a Molfetta? Drogato e manipolato per decenni è stato attraversato da grandi trasformazioni economiche e sociali e non tornerà mai più quello di un tempo. Ilario Amato, 44 anni, titolare dell’agenzia immobiliare Mondo Casa, parlantina sciolta e sorriso facile, ci accoglie nella sede della sua società mentre con orgoglio ci indica lo schermo del pc: il suo libro Vendere Casa velocemente al prezzo più alto continua a essere il più venduto su Amazon (categoria gestione della proprietà immobiliare) e le sue analisi del mercato della casa restano tra le più apprezzate. Componente del consiglio direttivo e della commissione “Collaborazione e Interscambio” della Federazione Italiana mediatori agenti d’affari di Bari e fresco del master internazionale per coaching (il prestigioso Micap), è uno degli esperti più autorevoli del settore e non ha dubbi: il mercato molfettese, drogato per decenni e manipolato da venditori consapevoli e non, ha subito un forte ribasso dei prezzi e non tornerà mai più quello di un tempo. Ma prima fa una premessa: «dal 1960 le crisi e le opportunità immobiliari sono sempre esistite e hanno avuto una durata ciclica di 12 anni e continueranno sempre a susseguirsi. Aumento, diminuzione e ripresa dei prezzi si susseguono. E’ quindi fondamentale avere una conoscenza del contesto nel quale ci stiamo muovendo. Le crisi di solito si snodano in tempi piuttosto lunghi: l’attuale crisi invece ha picchiato duro perché prezzi sono aumentati e crollati con la stessa velocità e i consumatori non sono riusciti a metabolizzare gli stravolgimenti e ad orientarsi in un mercato esso stesso precipitato nella confusione. Intanto il mondo dei mass media e della politica ha lanciato messaggi che non hanno fatto altro che aumentare la confusione». Facciamo un po’ di ordine dunque... «In primis dobbiamo capire cosa intendiamo con la parola crisi. Se alludiamo al calo dei prezzi degli immobili, alla diminuzione del loro valore, stiamo parlando sì di crisi, ma solo dei proprietari che purtroppo saranno costretti a vendere a un prezzo più basso di quello che avrebbero potuto ricavare in un momento differente. Ma crisi non è di certo per l’acquirente che invece potrà comprare un immobile a un prezzo più basso del passato e che invece vivono un momento di grandi opportunità. Quindi la crisi per alcuni si trasforma in opportunità degli altri. Non è un caso che l’ideogramma cinese che identifica la parola crisi è lo stesso che identifica la parola opportunità». Ora qual è la situazione del mercato? «I prezzi continuano a scendere e questo lo dice l’Omi l’osservatorio del mercato immobiliare. A Molfetta abbiamo registrato una flessione del 20-25% e nei prossimi mesi a mio avviso andranno ancora giù segnando un -30%. I prezzi nei periodi di crisi di solito seguono un andamento piuttosto regolare alternando fasi di flessione a fasi di stallo procedendo per semestri. Dal 2002 al 2007 (primo semestre) i prezzi hanno vissuto una crescita continua. Nel secondo semestre del 2007 i prezzi hanno iniziato a scendere e hanno poi vissuto nel primo semestre del 2008 uno stallo e nel secondo un’altra discesa e così nel 2009, 2010, 2011. Stallo, discesa, stallo discesa. Dal 2012 al 2015 i prezzi sono andati solo giù. Si è ripreso invece, leggermente e lievemente il numero delle compravendite immobiliari che però non va confuso con i prezzi». C’è stato un periodo in cui in città i prezzi degli immobili strisciavano quelli delle grandi capitali europee... «E’ stata una bellissima esperienza per pochi fortunati, che è finita e non tornerà mai più». Altri suoi colleghi sostengono che a Molfetta il mercato resta atipico e i prezzi prima o poi torneranno a volare. «Sciocchezze. La marmellata è finita. Molfetta era un mercato drogato, condizionato, pilotato da pochi acquirenti sprovveduti e non. La legge fondamentale della domanda e offerta, ci dice che in presenza di un mercato in cui ci sono tante case in vendita e pochi acquirenti, il prezzo degli immobili scende. Viceversa in presenza di poche case in vendita e di molti acquirenti, il prezzo degli immobili sale. Dobbiamo sempre contestualizzare domanda e offerta del luogo. Anche in un momento di grave crisi dei prezzi ci può essere il caso di una località X dove ci sono pochissime case e moltissime famiglie che vogliono viverci. Qui perciò (magari in un determinato quartiere di una determinata città) mentre in tutto il mondo i prezzi crollano, il costo di quelle case non subirà flessione. E’ accaduto a Manhattan: mentre i prezzi delle case nello Stato di New York sono andati giù del 50%, a Manhattan si sono abbassati solo del 4%. Questa era Molfetta prima». Una sorta di isola felice dei prezzi sganciati dalla realtà... «Avevamo molti acquirenti e poche case in vendita. Per di più le banche presero a elargire finanziamenti con una certa facilità e velocità e così anche coloro che non avrebbero potuto finanziarsi l’acquisto di una casa si sono aggiunti agli altri compratori. Parallelamente c’era una scarsa disponibilità di case e ciò ha portato all’esplosione dei prezzi che si sono fortemente gonfiati. Già con lo sblocco del piano regolatore la situazione ha preso a normalizzarsi poiché nuove case si sono aggiunte sul mercato. I prezzi hanno preso ad abbassarsi perché la quantità di immobili iniziava a soddisfare la richiesta. Nel frattempo però si sono aggiunte sul mercato le vecchie case lasciate libere da chi ha comprato appartamenti nei quartieri nuovi (una mossa eseguita almeno da 1 compratore su 3): quindi la disponibilità di immobili è ulteriormente aumentata scavalcando la richiesta dei compratori. Inoltre le banche hanno chiuso i rubinetti e il numero degli acquirenti è calato. Se non si fosse sbloccato il piano regolatore, il mercato sarebbe rimasto alterato e la crisi dei prezzi non l’avremmo sentita così tanto, un po’ come accaduto a Manhattan». Nel frattempo si stanno sbloccando altri comparti edilizi. «Questo porterà ulteriormente ad aumentare la disponibilità di immobili e ad incidere negativamente sui prezzi. Poi ci sono altre considerazioni ». Tipo? «La società è profondamente cambiata. Oggi esistono una miriade di distrazioni (cinema, pub, ristoranti, pay-tv, vacanze, cellulari) che assorbono parte del risparmio delle famiglie. Prima eravamo un popolo di formiche, oggi no: la gente preferisce vivere e spendere e non condurre una vita di sacrifici e rinunce per acquistare una proprietà immobiliare. E’ una generazione che dice no al fardello di un mutuo troppo pesante e che compra un immobile soprattutto per viverci dentro anche perché come investimento appare sempre meno conveniente (fitti bassi, tempi biblici per lo sfratto dei morosi, molte spese per il mantenimento). Le nuove generazioni di acquirenti sono cresciute con la mentalità del prezzo fisso e disposte a pagare fino ad un certo punto e non disposti a trattare. I venditori invece spesso della vecchia generazione, chiedono di più di quanto vale attualmente la loro casa per guadagnare». Per sbloccare il mercato quindi? «I venditori, che hanno un’età avanzata mettono un prezzo più alto un po’ perché convinti di poter guadagnare e un po’ perché figli della cultura della contrattazione. Gli acquirenti invece, in linea di massima giovani, abituati a confrontarsi su un prezzo fisso (come accade nelle catene di abbigliamento dove i prezzi sono fissi) davanti a una richiesta troppo alta, rifiutano la trattativa e si rivolgono ad un’altra parte. I venditori devono comprendere questo, limare le loro richieste, rapportarle a quello che è oggi il mercato, normalizzarle, capire come si è evoluta la realtà che ci circonda». Molti proprietari hanno risposto togliendo il loro immobile dal mercato. «Se la loro attesa è di due-tre anni, non è una buona mossa. Il mercato è ancora in discesa e dopo di che ci sarà un periodo di stallo. Adesso o il prezzo è sostenibile e accettabile oppure quella proprietà sarà molto difficile da vendere. Chi vende oggi prenderà più soldi di chi venderà domani. Secondo la mia opinione i prezzi scenderanno sino al 2018, seguiranno tre anni di stallo e poi inizierà una leggera ripresa. Diciamo che nel 2024 i prezzi avranno recuperato un po’ più di terreno. Perciò chi vuole vendere oggi prende 10, chi vende domani 9 e per tornare a 10 bisognerà aspettare quasi un decennio. Molti nel 2008- 2009 hanno preferito ritirare la loro proprietà dal mercato in attesa di tempi migliori, convinti si trattasse di un breve periodo. Ebbene quasi 8 anni dopo la situazione è peggiorata e chi è stato costretto a vendere ha perso una parte importante del valore dell’immobile. Bell’affare!». Dove comprano i molfettesi? «Le zone più appetibili sono quelle periferiche, urbanizzate dove è facile parcheggiare, ci sono i box auto e ci sono gli ascensori. Le nuove generazioni di acquirenti amano le comodità. Nella fascia del centro tra via Baccarini e Corso Margherita molti edifici sonomeno appetibili». Ma quelle zone si potrebbero recuperare con le ristrutturazioni. «Certamente. E’ una frontiera importante che va considerata attentamente e sulla quale consiglio di puntare a molti miei clienti anche perché è possibile scaricare dall’Irpef il 50% dei costi della ristrutturazione per un ammontare massimo di 96.000 euro ossia è possibile scaricare 48.000 euro. Facciamo un esempio: una casa ristrutturata nuova diciamo abbia un valore di 200, ma se invece è da ristrutturare scende a 100. Questi altri 100 che dovrei spendere per ristrutturarli posso scaricarli, quindi comprando una casa da ristrutturare con tutte le spese pagherei 150 risparmiando 50 rispetto ai 200 della casa nuova. Ma gli acquirenti spesso temono di spendere troppo per i lavori e abbandonano l’acquisto. In realtà la paura maggiore è di non sapere quanto gli costerà la casa (spese per il tecnico che prepara il progetto per la trasformazione, muratori, materiale, infissi, porte, finestre, impianto elettrico ed idrico). Perciò suggerisco sempre ai venditori di fornire agli acquirenti già dei preventivi sui lavori di ristrutturazione in modo tale da tranquillizzarli sui futuri costi. Il mio consiglio alle aziende edili è di organizzarsi: bisogna fornire dei consulenti specializzati in ristrutturazione alle agenzie immobiliari in modo da fornire già dei progetti con relativi costi agli acquirenti che comprerebbero più sereni. Così si può mettere in moto un’importante settore per l’edilizia organizzata. A Molfetta più di qualcosa in questo senso si sta muovendo». Cosa consiglia a chi ha comprato negli anni del boom dei prezzi e adesso vuole vendere senza rimetterci? «Chi ha comprato la casa trent’anni fa e oggi la rivende, comunque avrà un forte guadagno. Di certo non avrà i guadagni che avrebbe potuto ottenere se avesse venduto prima del 2008 ma comunque ci guadagnerà. Chi invece ha comprato cinque - sei anni fa e oggi vuole rivendere, prenderà meno soldi e sarà più penalizzato. E così chi vorrebbe investire e compra una casa oggi per rivenderla tra un paio d’anni probabilmente subirà una perdita. E’ importante non farsi prendere dal panico, analizzare il mercato e ricordarsi una cosa molto semplice: quando noi guidiamo una macchina guardiamo avanti verso il parabrezza e solo ogni tanto guardiamo lo specchietto retrovisore, altrimenti andiamo a schiantarci. Ebbene l’invito è quello di vivere guardando al futuro e non al passato. I prezzi antecedenti al 2008 non torneranno mai più».
Autore: Onofrio Bellifemine