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Alienazione immobili: sanare le casse comunali di Molfetta, ma la benzina è già finita
16 novembre 2012
MOLFETTA - Potrebbe essere la volta buona. L’opera di dismissione del patrimonio immobiliare pubblico dell'Italia dovrebbe partire a breve. Sono già stati individuati dal demanio quasi 350 immobili per un valore complessivo tra i 3,5 e 5miliardi di euro.
È, però, evidente che gli immobili già disponibili non saranno sufficienti a raggiungere l'obiettivo di accelerare la riduzione del debito pubblico. Gli immobili indicati sono solo la piccola punta di un immenso iceberg: un patrimonio immobiliare di circa 350miliardi di euro secondo le stime ricavate dai dati forniti dal 53% delle amministrazioni pubbliche.
Anche il Comune di Molfetta ha attuato negli ultimi anni un corposo programma di alienazione per gli immobili di Edilizia Residenziale Pubblica (Erp) di proprietà comunale. Ottenuta l’autorizzazione della Regione Puglia nel 2011, dopo l’approvazione consiliare nel 2010 dell’aggiornamento dell’elenco degli alloggi da alienare ai sensi della Legge n.560/93, il Comune di Molfetta ha subito avviato la vendita delle 90 unità immobiliari (di cui 32 ristrutturate nel centro antico).
Secondo quanto stabilito dalla Legge n.560, l’alienazione delle unità immobiliari deve favorire le famiglie con basso reddito e quelle di nuova costituzione aventi i requisiti normativi previsti per l’acquisto di immobili Erp: purtroppo, ricorrere all’asta pubblica potrebbe inficiare proprio questa precipua prescrizione.
Infatti, in base ai criteri fissati dal bando pubblico del Comune di Molfetta, il reddito di riferimento per i partecipanti non deve superare i 37mila euro, ma nell’attuale congiuntura economica un «basso reddito» è inferiore ai 15mila euro annui, quando almeno uno dei due coniugi lavora stabilmente con un contratto a tempo indeterminato. Perciò, se i redditi più alti si aggirano oggi intorno ai 20/30mila euro, è anche possibile che una famiglia benestante (doppio lavoro, proprietà di immobili, ecc.) possa soffiare l’immobile che in teoria, ma non de facto, spetterebbe a una famiglia con basso reddito.
Del resto, questa modalità sembra non conformarsi ai principi di salvaguardia dell’interesse pubblico, come indicato dal comma 7 ex art.58 della Legge n.133/08, poi modificato dalla Legge n.122/10. Un evidente non-sense, che richiederebbe l’elaborazione di modalità amministrative che possa meglio garantire l’interesse pubblico.
Allo stesso tempo, la Legge n.560 fissa i criteri per definire il prezzo dell’alloggio al commi 10 e 11, senza richiamare la modalità del bando pubblico. Un’altra misura che sembrerebbe derogare la legge di riferimento.
Altro punto oscuro, l’uso dei proventi dell’alienazione degli alloggi Erp. Per legge, devono essere indirizzati alla realizzazione dei programmi finalizzati allo sviluppo del settore Erp: «l’alienazione di alloggi di edilizia residenziale pubblica è consentita esclusivamente per la realizzazione di programmi finalizzati allo sviluppo di tale settore» (comma 4) e «le Regioni determinano annualmente la quota dei proventi da destinare al reinvestimento in edifici ed aree edificabili, per la riqualificazione e l'incremento del patrimonio abitativo pubblico mediante nuove costruzioni, recupero e manutenzione straordinaria di quelle esistenti e programmi integrati, nonché ad opere di urbanizzazione socialmente rilevanti» (comma 14).
Ad oggi, l’amministrazione Azzollini non ha ancora dichiarato in modo ufficiale ed esplicito come saranno utilizzati e dove saranno indirizzati i proventi delle alienazioni. Secondo i dati di bilancio, per il consuntivo 2011 sono stati accertati 265mila euro di proventi dalle alienazioni di beni immobili pubblici, mentre per il 2012 le previsioni di competenza si fermano a quasi 3milioni di euro. Tra l’altro, 1,86milioni di euro sono i residui attivi del consuntivo 2011. Una parte di questi proventi sarà stata appostata per finanziare la spesa corrente, come pare sia avvenuto per gli oneri di urbanizzazione nella misura del 50%?
Una manovra non proprio trasparente. Ecco perché sarebbero opportuni nuovi criteri e un piano strutturale che non sia solo finalizzato al far cassa.
 
© Riproduzione riservata
 
Autore: Marcello la Forgia
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Commercialista
17 Novembre 2012 alle ore 17:30:00
Mi preme ribadire una cosa, perché vedo che i commenti stanno andando sull'IMU alla chiesa. Soffermiamoci un attimino sull'ennesimo “decreto sviluppo” che ha riscritto interamente il regime Iva delle cessioni di beni immobili: l'articolo 9 del DL ha sostituito integralmente i numero 8-bis e 8-ter dell'articolo 10 DPR 633/1972, i quali contengono la disciplina Iva, rispettivamente delle locazione di beni immobili (abitativi e strumentali), le cessioni di immobili abitativi e le cessioni di immobili strumentali. Per determinare se un immobile ha destinazione abitativa o meno è necessario fare riferimento esclusivamente alla categoria catastale di appartenenza. Sono considerasti immobili abitativi quelli appartenenti alla categoria catastale A, escluso A10. Gli immobili rientranti nelle altre categoria catastali, inclusa A10, sono considerati strumentali. Sul punto l'Agenzia delle Entrate, con la circolare 27/E del 2006 prevede espressamente che “la distinzione tra immobili abitativi e immobili strumentali deve essere operata con riferimento alla classificazione catastale dei fabbricati, a prescindere da loro effettivo utilizzo”. In sostanza, la norma vuole favorire le imprese di costruzioni in sede di vendita dei beni invenduti, tenuto conto che sempre più spesso i beni vengono venduto dal costruttore oltre cinque anni dopo la costruzione. Per queste imprese, il vecchio regime prevedeva l'esenzione Iva con ricadute negative in termini di detrazione dell'Iva; la vendita in regime di esenzione determinava l'applicazione del pro-rata di detraibilità ai sensi dell'articolo 19, comma 5, DPR 633/1972. D'ora in poi tali soggetti potranno applicare alla cessioni l'Iva, indipendentemente dal momento in cui cedono i beni costruiti o ripristinati, potendo così detrarre l'Iva versata durante la costruzione del bene. Non so cosa pensare…

morra
17 Novembre 2012 alle ore 17:24:00
Un commentatore si è soffermato sull'alienazione dei terreni agricoli. Il mio sarà un commento tecnico, che potrebbe essere utile anche per altri. L'art. 7 della legge 183/2011 prevede che uno o più decreti ministeriali di natura non regolamentare dovranno individuare i terreni agricoli di proprietà statale che non sono utilizzabili per altre finalità istituzionali e quelli di proprietà degli enti pubblici nazionali. Tali terreni agricoli dovranno essere alienati dall'Agenzia del demanio mediante trattativa privata per quanto riguarda quelli di valore inferiore a euro 400 mila e mediante asta pubblica per quanto riguarda quelli di valore pari o superiore. Per effetto dell'individuazione, il bene sarà poi trasferito al patrimonio disponibile dello Stato. Inoltre, al fine di favorire lo sviluppo dell'imprenditorialità agricola giovanile, nelle procedure di alienazione dei terreni viene riconosciuto il diritto di prelazione a favore dei giovani imprenditori agricoli, in base alla definizione prevista dal D.Lgs. 185 del 21 aprile 2000. Per l'eventualità di incremento di valore dei terreni alienati conseguente a cambi di destinazione urbanistica intervenuti entro il quinquennio successivo all'alienazione, è previsto il riconoscimento allo Stato di una quota pari al 75% del maggior valore acquisito dal terreno rispetto al prezzo di vendita. In caso di terreni che si trovano in aree protette ai sensi della legge 394 del 6 dicembre 'Agenzia del demanio deve acquisire preventivamente l'assenso alla vendita da parte degli enti gestori delle aree. Anche le regioni, le province e i comuni possono vendere, per le finalità e con le modalità previste dai commi 1 e 2 dell'art. 7, i beni di loro proprietà a destinazione agricola, pure attraverso il conferimento di un mandato irrevocabile a vendere all'Agenzia del demanio, che deve versare agli enti territoriali i proventi derivanti dalla vendita, al netto dei costi sostenuti e documentati. Le risorse nette derivanti dalle operazioni di dismissione devono essere destinate alla riduzione del debito pubblico.








Falkorosso d'Apulia
17 Novembre 2012 alle ore 12:48:00
Il collasso finanziario è sempre dietro l'angolo. Il "loden taumaturgico" ha fallito su tutta la linea e i tanto sbandierati successi ai vertici europei si sono rivelati delle bufale di proporzioni stratosferiche. La circostanza che dopo le "manovre a strascico" del governo, la situazione non sia cambiata, rappresenta la prova provata del totale fallimento. "Fallimonti" è in panne, in balia degli eventi e continuerà a strangolare la parte più debole del Paese pur di fare non si sa bene che cosa. Non chiedeteglielo, perché non lo sa neppure lui: questo è il dramma! Sta andando avanti a tentoni, gioca a "mosca cieca" sulla pelle degli italiani. In pratica non ha una linea di politica economica. Ad ogni fibrillazione dei mercati, ad ogni "levata di spread", colpisce nel mucchio inermi cittadini, ("perché son tanti e perché assicurano un gettito cospicuo", tutta qua la motivazione, non certo perché è giusto così, e lo ha pure confessato "bontà sua"), lasciando inalterati tutti i privilegi della casta, comprese le 600mila auto blu ("non ho mai compreso perché lo Stato ai ricchi, dovesse mettere a disposizione l'auto gratis", l'ha detto il Presidente Francese, non il fantasma di Lenin). Questo modo di fare, lungi dal calmierare gli speculatori, non fa altro che stimolarne ulteriormente gli appetiti. Nelle more, continuiamo progressivamente a sprofondare nel baratro. Lì dove avrebbe dovuto, ha già sfasciato tutto, economie familiari comprese, dai piccoli imprenditori e commercianti, sino ai precari e cassintegrati. Lì dove poteva e doveva, non ha fatto nulla! Ha tutelato solo gli interessi della mandante: LA CASTA! Ad aumentare tasse, tutti sono bravi, ma a tagliare lo sperpero in tutti i settori, la dissipazione che produce più inefficienza, ci vogliono delle capacità, che forse i tecnici di questo governo non avevano!









economista
16 Novembre 2012 alle ore 23:25:00
A parte gli stranieri che per motivi che è inutile ripetere staranno ben attenti prima di entrare nel mercato italiano, gli unici soggetti che avrebbero potuto raccogliere denaro per acquistare il patrimonio pubblico sono i fondi immobiliari di diritto italiano. In sei anni la disciplina fiscale è cambiata varie volte e ogni cambiamento è stato preannunciato così che l'unica cosa che è stata quasi sempre certa è che nulla vi era di certo nella disciplina. Prima se ne è promossa la costituzione con una legislazione estramamente incentivante anche sul piano fiscale sulla cui base sono stati redatti anche i programmi di attività che erano alla base delle autorizazioni date dalla Banca d'Italia. Poi si è progressivamente inasprita la disciplina fino a giungere ad un trattamento dichiaratamente punitivo: peccato che quando il trattamento punitivo è stato introdotto non vi fossero più plusvalenze da tassare perchè il mercato immobiliare è crollato. Gli investitori stranieri vedendo piani finanziari che cambiavano di giorno in giorno per recepire continue modifiche fiscale hanno pesato bene di lasciar perdere. La Banca d'Italia non si è risparmiata nell'attività di vigilanza e nell'irrogare sanzioni esemplari. Il risulato è che le sgr o chiudono o si stanno trasferendo all'estero. Il gettito tributario sarà zero sia dai fondi sia dalle sgr. Si perderanno storie di professionalità e di posti di lavoro. Non vi saranno più questi soggetti che erano i più credibili candidati per l'acquisto del patrimonio. Una storia esemplare: gli ingredienti sono sempre gli stessi ed i risultati anche.











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