di Michele Sasso
La Giunta regionale uscente ha approvato finalmente il Piano regolatore generale. Si tratta di una svolta importante per la nostra città, destinata, si spera, a rilanciare il mercato della casa e a ridurre i prezzi assurdi delle abitazioni. Cosa significa questo piano e come cambierà il mercato? Abbiamo chiesto ad un esperto, l’ing. Michele Sasso (che i nostri lettori conoscono per essersi occupato in passato dell’argomento su QUINDICI) di spiegarcelo.
La recente approvazione del Piano Regolatore Generale da parte della Giunta Regionale, pur se con prescrizioni e modifiche, costituisce un passo avanti. Finalmente Molfetta si dota di uno strumento di pianificazione strategico per uno sviluppo ordinato e sostenibile. La delibera della Giunta Regionale definisce il Piano Regolatore Generale "ammissibile dal punto di vista tecnico urbanistico". Viene così recepito il dimensionamento delle residenze nelle aree libere della città edificata e nella zona di espansione compresa tra la ferrovia e la s.s. 16 bis (così come era stata individuata dal PRG adottato dal Consiglio Comunale); delle zone produttive per le attività di artigianato, industriali e di commercio, per le attività turistiche; della zona portuale; della zona agricola e delle zone destinate ai servizi urbani (parco).
Il Comitato Urbanistico Regionale, l’organismo tecnico che ha esaminato il PRG, ha ritenuto tuttavia di dover introdurre alcune modifiche e prescrizioni che la Giunta Regionale ha fatto proprie nella delibera di approvazione. A questo punto è il Consiglio Comunale a dover nuovamente discutere le prescrizioni e modifiche e formulare un provvedimento di adeguamento o di controdeduzioni. Poiché le prescrizioni ed osservazioni non stravolgono il piano ma lo adeguano alle disposizioni legislative vigenti, è lecito pensare che il Consiglio Comunale possa, accettando le prescrizioni e modifiche, formulare il provvedimento di adeguamento entro due - tre mesi. Mancherà solo l’atto formale del decreto del Presidente della Regione e finalmente il PRG potrà ritenersi esecutivo. Dopo di che per passare dalla fase di progettazione alla fase di attuazione è necessaria la predisposizione degli atti e dei piani attuativi di competenza della Amministrazione Comunale: planovolumetrico e schede di comparto, piano per l’edilizia economica popolare "PdZ 167", piano particolareggiato dei servizi, programma pluriennale di attuazione.
Le osservazioni della Regione
Le note che seguono tengono conto sia delle prescrizioni e modifiche contenute nella delibera regionale di approvazione del PRG, che dei piani attuativi già predisposti dalla A.C. dalla data di adozione del PRG nel settembre 1996 ad oggi e delle trasformazioni in essere nel territorio, con i possibili sviluppi.
Cominciamo con le residenze.
Il Consiglio Comunale ha già approvato il nuovo PdZ 167, che avrebbe potuto anche seguire un suo iter autonomo, ma che di fatto è diventato esecutivo con l’approvazione del PRG.
Nel piano di zona 167 sono individuati i comparti 1, 2, 3, 14, 15, e 16 ed i comparti 4, 5, 6, 7, 8, 9, 17 nei quali c’è una potenzialità edificatoria di 1420 appartamenti. Di questi 884 sono di l’Edilizia Residenziale Pubblica (cooperative, convenzionata e case popolari) da edificare nei prossimi 10 anni, periodo di validità del PDZ 167. Il piano straordinario di E.R.P. ex art. 51 della legge 865/1971, avendo individuato i comparti 1, 2, 3, 14, 15, 16 nei quali realizzare 461 appartamenti di E.R.P., costituisce una parte della PdZ 167 e va inteso come "prima risposta" alla domanda di alloggi di edilizia agevolata.
In fase di redazione dei progetti esecutivi (piano ex art. 51 e del PdZ 167), dovendo tenere conto del principio di equipotenza dei suoli all’interno di ogni comparto (utili e oneri proporzionali alla superficie posseduta), i tecnici hanno approntato le schede di comparto, la sistemazione delle volumetrie (planovolumetrico) e delle opere pubbliche o di pubblico interesse da eseguirsi all’interno di ogni comparto (piano dei servizi). Resta da predisporre ancora il Programma Pluriennale di Attuazione, che ha una validità di programmazione dai 3 ai 5 anni e individua i comparti nei quali si potranno realizzare sia l’edilizia agevolata che l’edilizia privata e nei quali l’Amministrazione dovrà essere in grado di realizzare servizi e urbanizzazioni, compatibilmente con le risorse di cui dispone. I comparti dai quali e sui quali si dovrebbe cominciare ad edificare non potranno essere diversi da quelli già individuati con la perimetrazione ex art. 51: per essi si dispone di progetti esecutivi e sono i più vicini alle zone già edificate ed urbanizzate. La volumetria per residenze in essi realizzabile (717 appartamenti di cui 417 per ERP) corrisponde, per dimensione, al periodo di validità del P.P.A.
A che punto è l’art. 51?
Ma qual è lo stato del piano ex art. 51? Il suo iter è vicino alla conclusione. Infatti è in fase avanzato il confronto dell’Amministrazione Comunale con i proprietari dei suoli. E’ già superata la fase delle osservazioni e dei ricorsi al Tar, è quasi azzerato il contenzioso e con l’approvazione del PRG da parte della Regione è venuta meno la principale osservazione dei proprietari circa la mancanza di garanzie sulla quota di edilizia pari al 40 % della volumetria che il meccanismo del comparto assegna loro. La delibera regionale ritiene accettabile sia il fabbisogno di vani che il dimensionamento, quindi sarà rispettata la previsione di volumetria che il PRG assegna ai comparti perimetrati ai sensi dell’art. 51. C’è inoltre una intesa di massima sul prezzo di esproprio. Tale intesa risulta necessaria se si vuole ottenere la cessione volontaria dei suoli. Concordandone il prezzo, le cooperative e gli assegnatari di edilizia convenzionata non correranno il rischio di essere chiamati tra 10 – 15 anni a versare costi aggiuntivi sul prezzo di cessione dei suoli, a seguito di sentenze che potrebbero dare ragione ai proprietari sul prezzo di esproprio.
E’ pronta la graduatoria definitiva per l’assegnazione alle cooperative dei suoli per la costruzione di alloggi. L’Ufficio Tecnico deve però procedere alla verifica del possesso dei requisiti da parte dei soci ed alla individuazione di eventuali presenze di soci in più cooperative. E’ stato assegnato, a seguito di gara, l’incarico per il rilievo plani-altimetrico dei comparti 14, 15 e 16 allo scopo di individuare le quote di partenza per la costruzione degli edifici e delle strade.
Per i comparti 1, 2 e 3 si temeva che la mancata approvazione del piano paesaggistico regionale P.U.T.T. potesse far scattare le norme di salvaguardia contenute nella legge regionale 30/90, che però, per continuare ad essere valida, doveva essere reiterata con provvedimento della Regione. Non vi è stato alcun provvedimento da parte della regione, pertanto il vincolo non ha più validità. D’altronde la delibera regionale di approvazione del PRG ritiene che, non essendo la lama un corso d’acqua o torrente o gravina, "è possibile pianificare nelle fasce contermini della lama" utilizzando le fasce di rispetto previste dal PRG. Cosa che richiede solo uno studio più approfondito per riportare sulla cartografia la effettiva consistenza della lama.
I suoli per la edificazione della edilizia residenziale pubblica nei comparti perimetrati ex art.51 potranno entro breve termine essere assegnati alle cooperative in posizione utile nelle graduatorie e, una volta effettuato il bando per l'edilizia convenzionata, alle imprese.
Ragionando in termini di tempo è credibile l’ipotesi che dopo le elezioni, diventata esecutiva la delibera regionale, il Consiglio Comunale sarà chiamato ad esaminare le prescrizioni e le modifiche contenute nella delibera e, se le recepirà in toto, il PRG potrà ritenersi approvato: gli mancherà, come si è detto, solo l’atto formale del decreto del Presidente della Regione. Diventato esecutivo il PRG, resterà da dare l’incarico (all’Ufficio Tecnico) per la redazione del P.P.A. e poter dare la possibilità di realizzare anche le residenze ad iniziativa privata.
Ci sono poi le aree libere all’interno dell’edificato esistente (ex Spagnoletti, catenificio Sallustio, Pansini legnami). In queste, a PRG esecutivo, secondo le prescrizioni della delibera regionale, dovranno essere definite, attraverso piani di comparto, le volumetrie assentibili, gli spazi pubblici e gli standard. Nella zona che va dai cantieri Tattoli al quartiere Madonna dei Martiri e la s.s. 16 sarà possibile la realizzazione di una ulteriore volumetria per le residenze (pari al 30 % della totale)
Queste considerazioni fanno pensare che, rimesso in moto il settore della edilizia civile, si potrà tanto, in tempi brevi, dare una prima risposta alla domanda di case, quanto ridurre il fenomeno della fuga al nord di forza lavoro qualificata con la ricaduta in termini di lavoro per gli artigiani dell’indotto: fabbri, falegnami, impiantisti, ecc.
Zone per le attività produttive
Veniamo ora alle zone per le attività produttive. Il PRG individua ad ovest del centro urbano, lungo l’asse di collegamento SS 16 bis, le zone PIP artigianali e zona industriale ASI e, lungo la SS 16, le zone D3 dove sono previsti insediamenti nel settore della distribuzione di merci all’ingrosso, della componentistica, dei servizi alla filiera agroalimentare e alle imprese.
Occorre comprendere l’importanza che tali settori stanno assumendo nel sistema produttivo e nella economia cittadina. Alcune considerazioni ci aiutano.
La zona artigianale di base è ormai saturata da aziende in produzione. Sull’area artigianale in ampliamento l’A.C. ha ottenuto, nell’ambito del Patto Territoriale, i finanziamenti per la infrastrutturazione (strade, acqua, fogna, elettricità, ecc.) delle prime tre maglie; il rilievo planialtimetrico è già stato effettuato, il progetto esecutivo è pronto, i soldi sono già disponibili. L’Amministrazione Comunale deve procedere all’appalto dei lavori ed all’assegnazione dei lotti alle aziende che, avendone fatto richiesta, sono inserite in posizione utile nella graduatoria formata a seguito del bando pubblico.
Per l’agglomerato ASI, dotato di piano particolareggiato ed esecutivo, sono disponibili 22 miliardi per la infrastrutturazione di quattro maglie ed, a seguito dell’inizio delle opere di infrastrutturazione, è partito l’insediamento di un primo nucleo di aziende (una decina) ed un’altra ventina sono pronte per l’avvio dei lavori.
E’ in fase avanzata la costruzione del nuovo mercato ortofrutticolo, che per la sua dimensione, il maggior numero di posteggi previsti e la sua collocazione in posizione strategica si avvia a diventare uno tra i primi del Meridione.
Recependo il Piano Regolatore del Porto, il PRG pone il sistema delle zone delle attività produttive in rapporto al sistema portuale ed alle sue infrastrutture attraverso collegamenti intermodali. Inoltre l’Amministrazione comunale, ponendolo tra gli obiettivi di uno sviluppo sostenibile del territorio, ha inserito la realizzazione del porto commerciale (banchinamento e collegamento a terra della diga foranea) nel programma PRUSST per ottenerne il finanziamento.
Non va dimenticata la disponibilità di finanziamenti (Agenda 2000) e di agevolazioni fiscali che, per il prossimo quinquennio, il governo intende concedere alle nuove imprese che si insediano al Sud.
In tale quadro la predisposizione degli strumenti urbanistici esecutivi individuati potrebbe voler dire il rafforzamento dello sviluppo di tutte le attività produttive nel rispetto delle vocazioni territoriali. Naturalmente nella prospettiva dell’avvio dei processi di crescita integrata tra le nuove attività e i servizi, il miglioramento della competitività del sistema produttivo e l’ampliamento delle opportunità di lavoro e di nuova occupazione.
Michele Sasso
Ipotesi di costo di un alloggio in cooperativa
Superficie lorda alloggio (compreso balconi) 125 mq
Volume lordo alloggio 125 x 3,25 (altezza di progetto) 400 mc
Area necessaria per realizzare un alloggio 400/0.87 460 mq
Superficie box + cantinola 40 mq
Volume box + cantinola 40 x 3,0 120 mc
Costo di costruzione massimo al mq indicato dal C.E.R
per l’Edilizia Residenziale Pubblica 1.200.000 £/mq
Indennità di esproprio = 55 % x valore venale (rinveniente da stima dell’U.T.C. ed accettato dai proprietari )
Costo area = 60% x indennità di esproprio
E’ ipotizzato un prezzo da corrispondere ai proprietari pari 70.000£/mq
COSTO DELL’ALLOGGIO
a) costo costruzione alloggio
b) costo area
c) costo urbanizzazioni prim. + second = 39.500 £/mc (valore medio)
d) costo costruzione box
e) costo urbanizzazioni box
f) oneri tecnici 10% del costo complessivo
a) 1.200.000 £/mq x 125 mq = 150.000.000
b) 70.000 £/mq x 460 mq = 32.200.000
c) 39.500 £/mq x 400 mc = 15.800.000
d) 900.000 £/mq x 40 mq = 36.000.000
e) 39.500 £/mq x 120 mc = 4.740.000
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238.740.000
f) 23.870.000
Costo complessivo alloggio 262. 610.000
Costo alloggio senza box a) + b) + c) + f) 228.800.000
I costi ipotizzati sono suscettibili di variazione in diminuzione, tenuto conto che potrebbero essere possibili ribassi, comunque non eccessivi, in sede di appalto per la esecuzione delle opere.