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La rigenerazione urbana a Molfetta: cosa è, cosa si è fatto (Parte I)
15 giugno 2026
 MOLFETTA - In questi ultimi giorni, abbiamo sentito parlare spesso di rigenerazione urbana e, considerato anche il timbro assolutamente professionale della comunicazione di uno dei suoi primari alfieri cittadini, in modo indiscutibilmente appropriato.

Proprio per questo, sarebbe una leggerezza imperdonabile non considerarne la pervasiva, straordinaria, magnifica portata per l’intera comunità. Per intenderci, sarebbe come pensare che con una rinfrescata alle pareti abbiamo completato l’integrale ristrutturazione della nostra casa e dato una prospettiva alle nostre aspirazioni per il futuro... abitativo.

Quindi, sarà bene intenderci. La definizione scientificamente più solida e citata nella letteratura internazionale vede la  rigenerazione urbana[1] come:

Una visione e un'azione globale e integrata che conduce alla risoluzione dei problemi urbani e che mira a produrre un miglioramento duraturo delle condizioni economiche, fisiche, sociali e ambientali di un'area che ha subito un processo di cambiamento

Non restauro, nè abbellimento, non demolizione, nè ricostruzione. Quella, ad esempio, fatta su un agglomerato dopo una catastrofe, o un evento bellico distruttivo, è un operazione definita, che mira a ripristinare una condizione precedente. La rigenerazione invece è un processo aperto che ridefinisce la città in corso d'opera, un miglioramento duraturo, che tocca simultaneamente l'economia, la forma fisica, la società e l'ambiente, intervenendo su un declino strutturale, per provocare una inversione completa di rotta.

La domanda politica fondamentale resta: la città è un diritto collettivo o un prodotto di mercato? La risposta implicita è  che la città appartiene a chi la abita, non a chi la possiede[2]; questa è  la cornice etica dentro cui si muove tutta la discussione successiva sulla rigenerazione, compresa quella sui rischi di espulsione delle popolazioni deboli, il rischio di distruggere il tessuto sociale che fa funzionare una comunità, la diversità spontanea, la mixité, la strada vissuta … sono beni fragili che talvolta  il bulldozer urbanistico, privo di un bravo conduttore,  non sa ricostruire.

La rigenerazione urbana è positiva ed efficace quando è partecipata, integrata, orientata all'interesse collettivo e attenta alla distribuzione dei benefici; può operare su scale molto diverse: da un quartiere residenziale degradato (da 1 a 50 ettari), ad un intero distretto, industriale, portuale o ferroviario dismesso e abbandonato (da 50 a 300 ettari) fino a quella più ambiziosa (e onerosa) dell’intero conglomerato urbano e metropolitano.  

Una cosa deve essere ben chiara: la rigenerazione urbana è un processo, non un progetto. Non ha una data di inaugurazione, ha una traiettoria di lungo periodo, i casi di maggior successo mostrano archi temporali che vanno dai 15 ai 40 anni; non perché la programmazione sia deficitaria di efficienza e attenzione, la ragione è strutturale, sta nella lenta e graduale trasformazione dei quartieri, perché le persone ci vivono e ci lavorano, nel progressivo, quasi mai rapido adeguamento delle rendite immobiliari, nei tempi di maturazione propri delle infrastrutture sociali.

E’ appena il caso di soggiungere che è connaturata al disegno, una affidabile stabilità politica, quantomeno nella continuità di intenti.

Quindi, cosa distingue una operazione di rigenerazione da un semplice intervento edilizio, cui è connesso,  a breve scadenza, taglio del nastro e consenso “elettorale”?

Vi sono una serie di segnali (indicatori) fisici, economici, sociali, ambientali che caratterizzano un intervento della specie, che sono definiti con precisione  dalla cultura scientifica[3]  e che spaziano dalla quota di immobili interessata, all’accessibilità agli spazi pubblici e all’efficienza energetica recuperata, dall’attrazione di nuove attività economiche e aumento dei livelli occupazionali locali,  all’aumento del valore degli immobili dell’area e alla variazione del PIL locale, dall’inclusione anche delle fasce più fragili, all’accessibilità abitativa, al turnover demografico, alla partecipazione ad associazioni civili ed iniziative  sociali, alla reputazione del centro urbano sul territorio, dalla riduzione delle emissioni di CO2 alla resilienza agli eventi climatici estremi…

Non saremmo onesti, se non trattassimo anche i numerosi e significativi rischi connessi ad operazioni della specie.

Prima di tutto, i più gravi, quelli della gentrificazione[4] e dello spiazzamento, che potrebbero vanificarne la finalità stessa. Quando un quartiere migliora, i valori immobiliari salgono, i residenti deboli vengono espulsi, il tessuto sociale originario si dissolve. Il processo è tanto più rapido quanto più il mercato immobiliare locale è dinamico e quanto meno si investono risorse in edilizia residenziale pubblica e affitti calmierati; anzi, se la rendita generata dalla trasformazione non viene almeno parzialmente recuperata alla collettività (attraverso oneri di urbanizzazione specifici, contribuzioni fondiarie e perequazioni urbanistiche, housing sociale, che vincoli una quota significativa degli interventi realizzati a residenzialità sociale), l'intervento pubblico potrebbe trasformarsi in un sussidio ai proprietari fondiari e agli operatori immobiliari, che ne catturano il valore; il paradosso è che la perdita di quei gruppi sociali, portatori delle peculiarità che hanno reso attrattivo il conglomerato, snatura la qualità che l’ha reso destinatario delle attenzioni che ne hanno determinato lo sviluppo.

Inoltre, c’è un pericolo insito nella visione con la quale è stato pianificato l’intervento: se questa fosse limitata al solo nucleo urbano di destinazione, senza una considerazione dei collegamenti e delle connessioni con il resto della rete urbana, si potrebbe rischiare di generare delle isole di benessere e di servizi, circondate da un contesto caratterizzato da degrado persistente e progressivo abbandono.

In più, a tutto questo, va aggiunta la considerazione, realistica quanto propositiva, non esclusiva del nostro Paese, ma peculiarmente italiana, delle lungaggini burocratiche, delle inefficienze e dei ritardi, della incompletezza e delle rare competenze, quanto della fragile, incostante continuità della governance, che sovente caratterizza l’azione della pubblica amministrazione, che sovente si relaziona più come ostacolo da aggirare che come alleato da utilizzare.

Eppure, il peso dell’intervento pubblico[5] è importantissimo e vitale, anche al di là della percentuale effettivamente ricoperta, soprattutto nella fase iniziale, considerata altresì la riluttanza del privato ad investire in aree a rischio o degradate o comunque in forte transizione.

Fino alla metà degli anni Ottanta, Bilbao, città spagnola, la più grande dei paesi baschi, era una conglomerato industriale in declino: acciaierie chiuse, porto obsoleto, tasso di disoccupazione intorno al 25%, un'area metropolitana avvelenata dall'inquinamento. La svolta arriva con una scelta politica precisa: la Ría 2000, ente pubblico-privato creato nel 1992, per governare la riconversione dell'area portuale.

Gli interventi strategici si sovrappongono in modo pianificato: la metropolitana progettata da Norman Foster (operativa dal 1995), il Museo Guggenheim di Frank Gehry (inaugurato nel 1997), il waterfront di Abandoibarra, il Palacio Euskalduna. L'effetto moltiplicatore è reale: tra il 1997 e il 2007 il turismo a Bilbao triplica, il reddito pro capite supera la media europea, e la città, da esempio di declino inarrestabile, diventa caso di studio di successo.

Il progetto ha funzionato su quella scala (350 mila abitanti, oltre 1 milione nell’area) perché si è inserito in un piano integrato e pluridecennale, con ingenti risorse pubbliche regionali (il Paese Basco ha un regime fiscale autonomo), un ente di governance dedicato e una visione condivisa tra governo regionale, municipalità e capitale privato. Quelle iniziative, splendide e lodevolissime, accorsate e di grandissimo impatto internazionale, da sole molto probabilmente non avrebbe prodotto quell’effetto, diffuso e duraturo.

Lo stesso molto probabilmente potrà dirsi di HafenCity, (157 ettari) che mira a riqualificare l’ex area portuale di Amburgo (Germania), divenendo un centro per gli interessi di una popolazione molto vasta. Ma nonostante la governance pubblica, la influenza della componente privata degli investitori (alcuni falliti, bloccando progetti importanti) sta dirottando parzialmente la finalità dell’operazione. Deviazione che è riuscita completamente nella vecchia centrale elettrica londinese sul Tamigi, Battersea Power Station, simbolo post-industriale: risultato architettonicamente spettacolare, grande successo commerciale, ma socialmente esempio assolutamente negativo[6].

Quelli che abbiamo visto sono invero casi di agglomerati urbani, anche se interessati solo per una porzione, comunque di grandi dimensioni; il che agevolano sicuramente la costituzione istituzionale di una governance adeguata e il reperimento di fonti di finanziamento dell’ampiezza e durata necessarie.

Sarebbe però una ingenuità deleteria pensare che solo le metropoli possano permettersi un riuscito processo di rigenerazione…

1 – continua

© Riproduzione riservata

 

 

[1] Peter Roberts e Hugh Sykes nel loro Urban Regeneration: A Handbook (SAGE Publications, Londra, 2000), testo di riferimento per decenni di ricerca urbana. Roberts e Sykes: "a comprehensive and integrated vision and action which leads to the resolution of urban problems and which seeks to bring about a lasting improvement in the economic, physical, social and environmental condition of an area that has been subject to change."

[2] . Henri Lefebvre, nel suo Le droit à la ville (1968),

[3] Bocconi-UN Habitat, Sustainable Urban Regeneration Atlas (SUR Atlas), edizione 2024. Framework di indicatori di monitoraggio per progetti di rigenerazione urbana

[4] Il termine è stato coniato dalla sociologa britannica Ruth Glass nel 1964, in un saggio introduttivo al volume London: Aspects of Change (MacGibbon & Kee, Londra). Glass osservò il fenomeno nei quartieri operai di Islington e Chelsea, dove i gentry — la piccola nobiltà e borghesia urbana — stavano gradualmente sostituendo i lavoratori.

[5] Le fonti pubbliche principali nell'attuale ciclo europeo sono:

  • PNRR — Missione 5, componente 2 (PINQuA, Programma Innovativo Nazionale per la Qualità dell'Abitare): 2,8 miliardi di euro complessivi per l'Italia, allocati a 159 programmi su scala nazionale. I comuni pugliesi hanno ottenuto diverse assegnazioni significative.
  • Fondi strutturali europei (FESR e FSE+ 2021-2027): tramite programmazione regionale, in Puglia attraverso il PR FESR-FSE+ 2021-2027.
  • Risorse regionali: la Puglia ha attivato specifici capitoli di spesa per la rigenerazione attraverso la L.R. 7/2024.
  • Risorse comunali: patrimonio pubblico conferito come equity nel partenariato con i privati (aree, edifici, diritti edificatori).
 

[6] Qualcuno si sarà chiesto perché non viene citato il modello mediaticamente più di successo di una integrale riconversione di una città-stato, con incredibili risultati dal punto di vista economico e del welfare: Singapore; questo perché il modello Singapore è difficilmente replicabile in un paese come il nostro per la quali totale assenza di ricerca del consenso democratico; successo tecnico, economico e demografico eccezionale, ma pressoché nessuna partecipazione sociale.
Autore: Sergio Magarelli
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