Edilizia convenzionata Rischi e trucchi nelle compravendite
Recenti eventi di cronaca, hanno riaperto le crepe di un settore nuvoloso, quasi sempre labirintico e spinoso: quello dell’edilizia convenzionata. Le uniche vittime sono spesso gli assegnatari acquirenti o, comunque, coloro che acquistano un’abitazione, raggirati o stretti in una morsa economico-finanziaria da cui è difficile sgusciarsene. È opportuno ricordare la particolare destinazione delle unità immobiliari costruite in edilizia convenzionata, il cosiddetto Piano per l’Edilizia Economico-Popolare. Per evitare speculazioni, i proprietari delle aree espropriate dal Comune a prezzi stracciati hanno ceduto il solo diritto di superficie per 99 anni alle cooperative edilizie. Di contro, i Comuni hanno preteso che l’assegnazione delle case fosse finalizzata ai bisogni degli assegnatari nullatenenti con redditi bassi. In partenza, gli alloggi dovevano essere incedibili, ma alcune leggi del 1992 e del 1994 hanno consentito l’alienazione in caso di gravi necessità, poi con altre legge successive la cessione è stata fissata in prelazione al Comune e poi a soggetti con requisiti di nullatenenza o di limitato reddito, ma pur sempre all’interno di tariffe calmierate e prefissate. Norme ispirate da finalità nobili (rendere accessibili gli immobili anche alla fasce più deboli) e antispeculative. LA COMPRAVENDITA Di solito, i virus iniziano a incubarsi nell’atto di compravendita immobiliare che, stipulato davanti al notaio, può essere perfezionato con una scrittura privata autenticata o con un atto pubblico. Purtroppo, le differenze non sono note a tutti i contraenti che non hanno dimestichezza con le problematiche immobiliari. Infatti, molte volte gli acquirenti sono “invitati” a stipulare una scrittura privata, di sicuro meno gravosa per il portafogli, ma contenente una sgradevole insidia: le responsabilità del notaio sono limitate, ma è il cliente/acquirente che si assume, in modo indiretto, gran parte degli oneri. Per di più, nel contenuto dell’atto il notaio accollerà al venditore le dichiarazioni di responsabilità di regolarità edilizia (ed altro), evitando i controlli preliminari di complessa ricostruzione, soprattutto in caso di irregolarità. Ad esempio, se il costruttore ha aumentato le volumetrie dell’appartamento senza il formale consenso del futuro assegnatario acquirente (con un aumento della somma complessiva da corrispondere) e quest’ultimo ha firmato una scrittura privata in cui riconosce implicitamente l’aumento delle volumetrie, non sarà possibile reclamare in futuro il rispetto del progetto preliminare. Oppure, se l’acquirente ha certificato di aver avuto un “posto auto”, incontrerà notevoli difficoltà a farsi riconoscere il diritto di avere un “box auto” come fissato da convenzione. Maggiore attenzione, dunque, al tipo di contratto stipulato: è perciò opportuno evitare la scrittura privata perché favorisce non solo il notaio, ma soprattutto il venditore/costruttore. Di contro, seppure più costoso, l’atto pubblico garantisce maggiormente l’acquirente perché il notaio non solo risponderà personalmente dei punti più importanti dell’atto, ma dovrà eseguire approfondite indagini sul bene immobile, su tutte le formalità ipotecarie e altre di pari importanza. Una delle fasi più delicate della compravendita riguarda eventuali sanatorie edilizie, licenze, autorizzazioni e concessioni dell’unità abitativa e delle pertinenze. Il notaio non potrà limitarsi a registrare nell’atto le sole attestazioni giurate del venditore che assicura la regolarità dell’abitazione (come avviene nella scrittura privata autenticata), ma dovrà procedere a una ricostruzione cronologia accedendo agli uffici tecnici comunali. Dovrà verificare in modo sincronico che alle modifiche subite dal fabbricato, dal momento costruttivo alla vendita, corrispondano altrettante autorizzazioni edilizie o simili rilasciate dal Comune, oppure constaterà le sanatorie e il pagamento delle oblazioni. In un Comune come Molfetta, ormai «terra di nessuno», ostaggio di un clima amministravo e politico simile al burka afghano, sono in agguato stratagemmi vecchi e nuovi: comprare casa è un passo rischioso, soprattutto se gli acquirenti non sono né strutturati, tantomeno preparati. Purtroppo, come registrato da numerosi fatti di cronaca giudiziaria nazionali e non solo, le regole sono state aggirate perché gli appartamenti sono stati venduti a compratori (talvolta in buona fede, talvolta consenzienti) a cifre ben superiori a quelle previste dalla legge. E l’andazzo perdura oggigiorno.
Autore: Marcello La Forgia