Per affrontare un tema da sempre scottante come l’urbanistica a Molfetta cominciamo dall’albergo mai nato. L’Hotel Lovino è un cubo dal colore neutro circondato da palme, eleganti parapetti di vetro e un’area parcheggio. E’ una struttura a cinque stelle con tanto di centro benessere interrato ed è costato 10 milioni di euro. Non c’è istantanea più nitida di quel rompicapo strampalato che è diventata l’urbanistica molfettese negli ultimi decenni, della storia dell’albergo mai nato, quello del costruttore ruvese Giuseppe Lovino. Una struttura che sorge subito dietro la stazione ferroviaria, nel cuore del comparto edilizio n. 18 e che non ha mai aperto i battenti perché circondato da sterpaglie alte mezzo metro e degrado diffuso, risultando quindi scarsamente appetibile alle gradi catene alberghiere. Mentre l’albergo prendeva forma pietra dopo pietra, le amministrazioni di centrodestra di Antonio Azzollini non hanno provveduto a utilizzare i ricchi oneri di urbanizzazione versati dal costruttore per risistemare l’area e renderla fruibile a una struttura di quel tipo. Intanto gli anni sono passati, l’albergo rimane sprangato e l’imprenditore indebitato attende un’insperata svolta. Mentre scriviamo l’amministrazione di centrosinistra di Paola Natalicchio ha avviato finalmente le urbanizzazioni nell’area della stazione: «in prossimità del sottopasso pedonale ferroviario è in corso l’allargamento della sede stradale di via Madonna Della Rosa e saranno realizzate le opere di urbanizzazione primaria che prevedono marciapiedi e illuminazione del passaggio pedonale di collegamento con il quartiere Poggiofiorito e la regolazione di 50 posti auto a servizio della stazione» ha comunicato l’assessore all’urbanistica Rosalba Gadaleta. L’albergo insiste sulla zona dell’ex cementificio ed è stato realizzato grazie anche alle agevolazioni previste dalla legge 448 che prevedeva il recupero e la riqualificazione delle aree degradate. Il progetto prevede la riqualificazione di una vecchia fabbrica delle quale sono ancora visibili le ciminiere, e la sua cessione al Comune. “Quindici” ha chiesto un commento al signor Lovino che però si è trincerato dietro un garbato no comment spiegandoci che si affida «alla grazia del buon signore convinto che con l’amministrazione Natalicchio c’è un buon feeling e tutto si risolverà per il meglio». IL COMPARTO DEI SOGNI Intanto accanto all’albergo si potrebbe piazzare un bel cartello con su scritto sopra “Benvenuti nel comparto 18”, un’area monstre da 14 ettari di terreno (a sud dell’asse ferroviario tra via Terlizzi, via Berlinguer e Lama Martina ) in parte attraversata da una lama e sottoposta anche a vincoli paesaggistici e idrogeologici e sulla quale dovrebbero sorgere qualcosa come 30 palazzine. Il piano regolatore non prevedeva che così tanti edifici spuntassero a ridosso dei binari ferroviari ma le amministrazioni di centrodestra di Tommaso Minervini e Antonio Azzollini hanno dato il via libera al progetto, approvando il comparto del quale consorzio è presidente il marchese Giulio Maria Orazio Corrado De Luca. Un progetto complicato che si è perso nei meandri della burocrazia e che chiama in causa elementi come la viabilità cittadina, la riqualificazione paesaggistica e il rischio idrogeologico. L’amministrazione Natalicchio appena insediatasi, nell’agosto del 2013 spedisce tutte le carte in Regione in attesa che gli uffici scontassero la procedura di verifica di assoggettabilità in sede regionale, salvo poi ricevere nell’ottobre del 2014, l’ordine dalla terza sezione del Tar Puglia di concludere il procedimento di verifica di assoggettabilità a valutazione ambientale strategica della variante al piano urbanistico esecutivo adottata con delibera del Consiglio comunale n. 43 del 2013. Nel frattempo i proprietari dei terreni hanno scontato la stagione delle promesse facili dove tutti potevano sognare di costruire tutto dappertutto, pagando profumatamente per 15 anni tasse su quei suoli considerati come edificabili. In generale sono tantissimi gli imprenditori piegati dall’esosa Imu sui terreni resi edificabili da una politica compiaciuta e accondiscendente, ma sui quali costruire è risultato molto difficile. Nell’estate del 2014 il sindaco Paola Natalicchio sottolineò a noi di Quindici come il problema nascesse dal fatto che in passato «nessuno abbia mai detto ai proprietari che il disegno del comparto è complicato, non tiene conto dei vincoli e presenta le volumetrie da un alto e le aree standard da un altro. E’ un disegno sul quale dobbiamo mostrarci disponibili non a un ridimensionamento, ma quanto meno a una riprogettazione ». Il comparto intanto è diventato il sogno proibito dei costruttori molfettesi. In moltissimi, anche nel mondo della politica sono convinti che un po’ come un pifferaio magico, una volta sbloccato, il comparto porterà in città risorse, investimenti e benessere. Ce lo dice anche un esponente della maggioranza che chiede di restare anonimo: «lo sblocco del comparto 18 è fondamentale per Molfetta, genererà economia e sarà ossigeno puro per la città in primis in termini di oneri (il Comune farà soldi), in secundis per le aziende e i proprietari che stano pagando Imu a non finire e rischiano il ko. Se gli appartamenti delle palazzine una volta costruite saranno vendute o meno questo è un problema degli imprenditori che si sobbarcano il rischio imprenditoriale nel cui merito la politica non deve entrare». Se il malcontento dei proprietari dei terreni aumenta e i timori di molti cittadini turbati dall’arrivo di una nuova possibile valanga di cemento pure, l’opposizione di centrodestra sostiene che l’amministrazione di centrosinistra stia bloccando l’edilizia cittadina perché ostaggio di velleità ideologiche di stampo ambientalista. Ma è davvero così? AUTORIZZAZIONI E PERMESSI A COSTRUIRE I dati dello sportello edilizia del Comune dicono che l’amministrazione Natalicchio nel 2014 ha rilasciato 18 permessi a costruire dei quali non ne sono stati ritirati 8 e nel 2015 ne ha rilasciati 11 dei quali non ne sono stati ritirati ben 7 (dati aggiornati fino ad agosto). Lo stesso dicasi per le case di campagna: nel 2014 su 10 permessi concessi solo in 5 si sono presentati all’incasso. Nella lista del “vorrei ma non posso” c’è un po’ tutto: abitazioni, centri sportivi, strutture religiose, depositi, piastre commerciali. I costruttori flagellati dalla più grave crisi economica del secondo dopoguerra e segnati dal forte calo dei prezzi degli immobili, spesso chiedono di costruire, ma non hanno poi la forza per farlo, anche perché le banche hanno chiuso i rubinetti e mettere in piedi un buon edificio è diventato sempre più dispendioso. Dalle agenzie immobiliari che “Quindici” ha ascoltato, il coro è unanime: vende solo chi costruisce con un buon business plan e mette sul mercato abitazioni dall’alto livello qualitativo e dai prezzi accessibili. Il resto fomenta il ricco mercato dell’invenduto. «sbloccare un comparto, alzare nuove palazzine, non necessariamente vivacizzerà il mercato. La qualità deve sposarsi con i prezzi del mercato e per far ciò serve progettualità e lungimiranza; non esistono meccanismi automatici» spiega Ilario Amato dell’agenzia Mondo Casa. L’ISOLA FELICE (PER POCHI) CHE NON C’È PIÙ Intanto gli anni in cui comprare un appartamento a Molfetta costava quanto acquistarlo in una grande capitale europea, sono alle spalle. Proprietari e costruttori (in pochi, pochissimi) per decenni hanno fatto affari d’oro con la complicità di certa politica. Oggi però la bolla si è sgonfiata, l’offerta ha gradualmente superato la richiesta e la crisi economica ha fatto il resto. I prezzi degli immobili in città sono scesi tra il 25-30% (per i locali ad uso commerciale il tracollo segna un -50%) e, secondo alcuni, continueranno a scendere. Una picchiata iniziata nel 2008 dopo che tra il 2002 e il 2007 il lievito dei prezzi sembrava inesauribile. Le zone più gradite dagli acquirenti sono quelle delle aree di nuova espansione, dove è più facile parcheggiare, gli appartamenti sono nuovi, ben rifiniti e presentano comodità come ascensore e box auto. Aree come la 167, la zona in prossimità dell’ospedale, i nuovi quartieri dei comparti 1-2-3 (da Berlinguer a via Saragat, passando da via Giovanni Paolo II e via Bettino Craxi), e il quartiere Madonna delle Rose. «Il mercato ha subito riflessi di ribasso in tutti i casi, sia sul nuovo e sia sull’usato, col nuovo che ha retto un po’ meglio. Se i proprietari però vendono rispettando gli attuali prezzi di mercato, riescono a realizzare. Possiamo dire che in generale gli appartamenti continuano a essere acquistati, ma i compratori fanno attenzione ai prezzi e non c’è più di certo l’investimento» spiega Leonardo Siragusa consigliere comunale di maggioranza per il Centro Democratico e titolare dell’Agenzia immobiliare Leonardo. Sembrano in particolare, essere cambiate le esigenze degli acquirenti. Mentre una disoccupazione cronica flagella le nuove generazioni (in Puglia quasi il 50% di giovani è senza lavoro) e i risparmi delle famiglie si assottigliano, sono in pochi ad avere la possibilità di mettere su famiglia e comunque quelle numerose di un tempo sono pressoché scomparse. Si è formato, ci spiega Domenico Corrieri dell’agenzia Centro Immobiliare Molfetta, una sorta di mercato dei single: «abbiamo una fascia piuttosto numerosa di single e di pensionati (ai quali negli ultimi anni si sono aggiunti i divorziati, sempre più numerosi) che vivono da soli, ma che non trovano una fascia di appartamenti adatti a loro e cioè appartamenti piccoli tra i 40 e i 60 metri quadrati, pratici, facili da mantenere in ordine, dotati di comodità come il box auto. E’ un taglio di appartamenti che troviamo solo nel centro città, ma di vecchia costruzione dove il grande problema è quello del posto auto. Il vecchio piano regolatore non prevede la realizzazione di alloggi piccoli di nuova costruzione in grado di intercettare queste fasce di categorie. Si potrebbe convertire una parte del nostro piano regolatore alla realizzazione di immobili di questo tipo». E gli appartamenti in centro? Se si escludono quelli situati sulle arterie principali (Corso Umberto, Corso Dante, Corso Margherita), si tratta di immobili che hanno perso appetibilità, privi di ascensore e del magico box auto indispensabile per molti giovani che a lavoro ci vanno solo in macchina. Sono difficili da vendere e la loro transizione risulta complicata. A meno che... CASE E RISTRUTTURAZIONI: UNA NUOVA FRONTIERA PER L’EDILIZIA? Se in città gli appartamenti in vendita si affastellano numerosi e il più degli acquirenti guarda alle nuove zone di espansione, non sono pochi quelli che preferiscono ristrutturare. Mentre il settore delle nuove costruzioni è costretto a barcamenarsi nella palude tossica della crisi economica, quello delle ristrutturazioni è vivace e lancia segnali per il futuro. Sempre i dati dello sportello edilizia del Comune, dicono che qualcosa sta cambiando. Nel 2014 le Scia (segnalazione certificata di inizio attività) presentate per le ristrutturazioni sono state ben 124 (tra manutenzioni ordinarie e straordinarie), mentre nel 2015 finora 67 (sempre tra ordinarie e straordinarie). Le Dia (denuncia di inizio attività in edilizia) 58 nel 2014 e 21 nel 2015. Numerose anche le Cil (comunicazioni di inizio lavori) che per lo più segnalano lavori di piccole entità (ad esempio, rifacimento dei bagni o installazione di porte blindate): 819 nel 2014, 854 nel 2015. Ristrutturare vuol dire rivalorizzare il centro cittadino, evitare nuovo consumo di territorio e aprire nuove prospettive per l’edilizia. «Il recupero urbanistico di una zona degradata in passato, deve procedere con quello sociale. E’ molto importante che si porti a termine un recupero totale di un’area, collegato a una precisa visione di valorizzazione» spiega Siragusa. Ristrutturare inoltre conviene, considerati gli sgravi promossi dal governo (si veda intervista con Ilario Amato). A Molfetta intanto sta nascendo una nuova imprenditoria che sul settore punta forte, come i ragazzi di Web Edilizia, la società fondata e guidata da Francesco Cormio che con i loro esperti permettono a chi vuole acquistare casa di visionare al momento dell’acquisto progetti di ristrutturazione dell’appartamento con i relativi costi percomprendere potenzialità e criticità dell’immobile. «Web edilizia si rivolge a tutti quelli che stanno vendendo un immobile da ristrutturare. Privati, aziende, chiunque abbia un immobile da vendere e lo voglia presentare in maniera migliore di come si trova e quindi mostrare un progetto di come può diventare, un anteprima delle potenzialità dell’immobile. Attraverso i nostri consulenti prepariamo un computo metrico di tutto quello che c’è da fare per trasformare la casa, in modo che il cliente si possa tranquillizzarsi in anticipo sui costi che dovrà sostenere per ristrutturare » spiega Cormio. Web edilizia quindi presenta ai potenziali acquirenti, l’immagine di come potrà trasformarsi l’appartamento (numeri di stanze, bagni, affacci..) chiarendo il prezzo dei lavori, per molti incognita inquietante, in anticipo. L’azienda inoltre mette in contatto i clienti con imprese di ristrutturazioni, permettendo anche di scegliere i materiali per personalizzare la casa e ha chiuso contratti con numerose agenzie immobiliari a Molfetta non solo. «È un portale multifunzione che fornisce la valutazione dell’immobile, il progetto di trasformazione, il preventivo dei lavori. Facciamo incontrare aziende di ristrutturazione, progetto, clienti al fine di aiutare il venditore a vendere e il compratore ad acquistare un prodotto soddisfacente. Siamo un acceleratore di occasioni e opportunità immobiliari all’interno del network». CEMENTO CHIAMA CEMENTO: NUOVI COMPARTI SI SBLOCCANO Mentre i prezzi degli immobili sono in picchiata, il centro cittadino è pieno di appartamenti invenduti e gli imprenditori chiedono autorizzazioni per opere che poi non hanno la forza economica di realizzare, nuovi comparti sono a un passo dallo sblocco e palazzine nuove di zecca spunteranno come funghi nelle zone periferiche della città. Ma per chi? Per quale mercato? «Di appartamenti nuovi, comodi, dotati di posto auto e box, sull’usato non ce ne sono molti e questo spinge l’imprenditore a investire sul nuovo per offrire un prodotto scarsamente presente sul mercato. Un appartamento di 4 camere e cucina ben messo, con il box auto anche in questo momento non trova molti riscontri» spiega ancora Domenico Corrieri. Eppure degli edifici già costruiti a ridosso del Cimitero, non sono pochi gli appartamenti invenduti: ben quattro solo nell’ultimo edificio, quello più vicino al camposanto. La vista lapide di certo non ha incentivato i molfettesi a precipitarsi verso le nuove costruzioni, ma a quanto pare le ragioni sono soprattutto economiche: «se un progetto edilizio offre buoni appartamenti a prezzi di mercato, gli acquirenti arrivano, su questo non ci sono dubbi. Anche in zone periferiche e sulla carta non appetibili. Ma serve un business plan valido che permetta di coniugare costi di impresa-qualità-guadagni tarati su quello che sono oggi i prezzi. Tenendo conto che costruire costa di più che in passato, ma i prezzi sono più bassi» ribadisce Ilarione Amato. Quindi ok la comodità, il box auto e l’ascensore, ma se le cifre sono troppo robuste i compratori scappano. I costruttori quindi sono costretti a lavorare su appartamenti altamente rifiniti, dall’alto costo di costruzione, cercando allo stesso tempo di metterli sul mercato a un prezzo contenuto. Un gioco da equilibristi, dove chi sbaglia, finisce giù senza rete di protezione. Eppure spiega ancora Domenico Corrieri, un’imprenditoria avveniristica, dinamica e ambiziosa potrebbe cercare di trasformare radicalmente vecchi stabili del centro, ricostruirli più alti e circondarli da verde e nuovi servizi. «E’ un’operazione che è stata eseguita a Roma nella zona di Fiumicino dove il traffico auto è stato completamente interrato e sul piano della strada ci sono solo uffici e strade pedonali. Ma è un progetto molto ambizioso, dai grandi costi e che chiede ambizione e progettualità elevate». Offrire quello che l’acquirente vuole in centro. Intanto, nuovi comparti si sbloccano. Tra i più importanti c’è il n. 17 ovvero l’area che si apre tra il confine con la fascia di rispetto del cimitero e il parco di ponente, all’interno della quale ci sono attualmente anche piccoli manufatti e stalle. Fermo dal 2001 il comparto prevede la costruzione di 8 palazzine e tra le altre cose, anche un parco attrezzato, piste ciclabili, spazi di socializzazione e locali destinati ad attività commerciali (vedi intervista a Vincenzo Vecchio). È stato sbloccato grazie a un tavolo tecnico messo in piedi dall’amministrazione Natalicchio e che ha coinvolto proprietari progettisti e imprese interessate. «Vogliamo garantire a chi andrà ad abitare in quella zona di trovare un quartiere con le strade, la pubblica illuminazione e i servizi, a differenza di quanto avvenuto nello stesso comparto con l’area Palbertig o in altre zone di espansione della città» ha affermato lo scorso febbraio il sindaco Paola Natalicchio. Gli errori del passato, auspicano molti, non dovrebbero ripetersi e nei limiti del possibile l’espansione dovrebbe seguire i binari della sostenibilità ambientale e il rispetto del territorio. Imminente anche lo sblocco del comparto n. 19 (area tra via Bisceglie e viale dei Crociati) composto da due aree: una privata (5 palazzine, di cui il 30% sarà a uso alberghiero) e una pubblica. Quest’ultima rappresenta un grande passo avanti per il Pirp Madonna dei Martiri. La parte pubblica del progetto prevede lavori per 1,5 milioni di euro che saranno finanziati dalla Regione Puglia, per la realizzazione di tutti i nuovi tronchi fognari e della piazza che sorgerà sull’area di tre palazzine, demolite successivamente all’edificazione delle nuove, attrezzata con aree verdi e quattro locali destinati ad attività di interesse pubblico. Se tutto procederà bene dovremmo vederlo realizzato tra un anno e mezzo.
Autore: Onofrio Bellifemine