Comprare una casa a Molfetta? Possibile ma non per tutti.
Permute dei suoli svantaggiose, mancanza di immobili, domanda altissima, prezzi alle stelle, mediatori disonesti, ecco alcune delle principali ragioni che inducono a questa affermazione. Cosa è cambiato rispetto al passato? Nulla o quasi dall’ultima inchiesta di “Quindici” nel dicembre 1994.
Crisi edilizia
Il problema principale rimane la mancanza di immobili, anzi la situazione si è aggravata visto che un nuovo palazzo non si costruisce da tempo e gli ultimi costruiti sono stati venduti “sulla carta”. C’è grande attesa dunque per il piano regolatore generale che sembra aver superato lo scoglio burocratico maggiore: l’analisi e l’approvazione del Cur (comitato urbanistico regionale). L’architetto Lazzaro Pappagallo, responsabile dell’ufficio tecnico comunale, ha specificato che i lavori della sottocommissione del Cur sono terminati il 30 settembre e che si è in attesa che il piano venga rinviato con l’apporto delle eventuali modifiche, sulle quali si esprimerà la giunta e il consiglio comunale. Se queste verranno approvate il piano diverrà esecutivo e si potrà stilare la graduatoria delle imprese, altrimenti verrà rivisto e dovrà nuovamente essere preso in esame dalla Regione. Nella migliore delle ipotesi le graduatorie saranno pronte entro fine hanno, poi si procederà con la presentazione dei progetti e con gli espropri.
Quando vedremo le prime gru? Difficile dirlo con certezza, lo stesso architetto non si sbilancia: la burocrazia deve fare il suo corso. Sicuramente non sarà l’unica soluzione per l’abbassamento dei prezzi, né si può tanto meno ridurre il ruolo di questo importante strumento urbanistico a calmiere di mercato. Il PRG, infatti, prevede anche importanti interventi di recupero delle zone storiche, di salvaguardia del territorio (lame) e riqualifica delle aree degradate come le vecchie fabbriche vicino alla stazione e gli ex-opifici di via Terlizzi.
È inoltre necessario sottolineare che se non verranno stabilite e rispettate regole chiare per la concessione delle licenze e per i tempi di avvio e completamento dei lavori, non lasciando spazio a speculazioni e compromessi, non si potrà creare una regolare concorrenza tra le imprese che, naturalmente, dovrebbe far diminuire i prezzi. Questo meccanismo potrebbe essere alterato dall’inflazione della domanda che non ha messo in difficoltà il settore immobiliare: nonostante la crisi edilizia e i prezzi stabilmente elevati si è registrato un sensibile aumento del numero delle compravendite.
Una buona notizia è arrivata proprio in questi ultimi giorni: è pronta la graduatoria (che Quindici pubblica in esclusiva in questo numero alle pag. 6 e 7) delle cooperative e delle imprese assegnatarie dei suoli per le realizzazione del programma straordinario di edilizia residenziale, previsto dal famoso art. 51, per il quale si è in attesa della sentenza di merito del Tar sulla legittimità dell’operazione. Il Comune ha intrapreso, infatti, la strada dell’accordo con i proprietari dei suoli, in modo da favorirli lasciando loro la possibilità di conservare una parte di proprietà. Speriamo che questa volta i proprietari concedano permute ragionevoli, senza pretendere come in passato il 30-40%, così da risolvere uno dei principali problemi del caro-casa. L’edificazione di nuovi edifici ad uso residenziale,infatti, non sazierà la fame di abitazioni che c’è attualmente, ma si potrebbero creare situazioni vantaggiose per chi cerca casa anche grazie al basso tasso di interesse dei mutui di cui Molfetta non ha potuto beneficiare.
Mutui, a Molfetta non servono
Mentre il mercato immobiliare in Italia, messo da parte il periodo di stasi, registra, secondo i dati “Tecnocasa”, un incremento di mutui e compravendite con un incremento medio dei prezzi del 3-4%, nella nostra città il mercato immobiliare è, a detta della maggioranza degli operatori del settore, anomalo, proprio perché in controtendenza rispetto non solo al resto del Paese ma anche ai comuni limitrofi.
La politica bancaria dell’abbassamento dei tassi a Molfetta è risultata fallimentare a causa degli alti costi delle case, come ci ha detto un funzionario di banca, che si occupa del settore. Infatti se una famiglia monoreddito vuole comperare una casa in edilizia privata di 100 mq mediamente la pagherà sui trecento milioni. Non possedendo naturalmente l’intera somma deve necessariamente rivolgersi, nel migliore dei casi, ad un istituto di credito. Ipotizzando la necessità di un finanziamento a mezzo mutuo ipotecario acquisto prima casa di 240 milioni per un periodo di 15 anni ad un tasso fisso del 4,25%, il richiedente pagherà mediamente con cadenza mensile, una rata di quasi due milioni. È chiaro perciò quanto è difficile per una famiglia monoreddito destinare una quota consistente del proprio reddito al pagamento della rata-mutuo.
È opportuno oltretutto aggiungere che è difficile che un istituto creditizio possa concedere un tasso fisso per una durata di 15 anni; le banche infatti, inizialmente adottano un tasso fisso, successivamente, per ovvi motivi di volatilità dei tassi, preferiscono adottare un tasso variabile che segua l’andamento del mercato. Di conseguenza famiglie monoreddito o a basso reddito oppure numerose non potrebbero facilmente accedere a un mutuo bancario, né di conseguenza acquistare una casa che così da bene primario da garantire a tutti diviene un bene elitario aperto soltanto alle fasce con redditi medio-alti.
Un buon suggerimento per una forte pianificazione, utile a risolvere il problema casa, non esistendo un monitoraggio globale della domanda, potrebbe essere quello di costituire un osservatorio così da poter lavorare su dati certi e poter edificare in base alle reali richieste della cittadinanza molfettese.
Cosa offre il mercato
L’offerta di appartamenti è invece tenuta sotto controllo dalle agenzie immobiliari. Ce ne sono ben dodici a Molfetta e, anche se un buon numero di compravendite avviene tramite mediazione privata, rimangono la voce più autorevole del loro settore. Tutte le agenzie da noi interpellate hanno confermato una ripresa delle compravendite rispetto al ‘94-‘95, la situazione rimasta stabile nel biennio successivo è invece migliorata nel ’98 soprattutto nel periodo si fine anno e inizio ’99.
Chi può, dunque, permettersi di comprare una casa a Molfetta? “In ogni città c’è sempre un 20% di persone che hanno le risorse economiche, anche con un piccolo aiuto bancario” ci dicono le agenzie immobiliari. Piccolo aiuto perché secondo gli operatori bancari i molfettesi, spaventati dalle ipoteche, risparmiano e accantonano prima la maggior parte dei soldi, poi per gli ultimi “spiccioli” si rivolgono alla banca.
Perché allora non c’è una crisi immobiliare? La necessità porta a fare non pochi sacrifici visto che ormai una rata per una casa in affitto, se si riesce a trovarne una, è alta quasi quanto quella di un mutuo. Inoltre il molfettese, come l’italiano in genere, preferisce possedere una casa propria come si rileva dai dati Istat di fine ‘98: l’80% degli italiani abita in una casa di proprietà. È il dato è il più alto di tutti i Paesi occidentali.
Questa situazione introduce numerose novità nella tipologia abitativa del molfettese. Chi ha maggiori possibilità cerca una casa molto sofisticata di150 mq, con ascensore e box auto, possibilmente nella zona di Levante dove c’è un’organizzazione urbanistica migliore e maggiori servizi. L’offerta è invece mal localizzata e non sempre rispondente alle esigenze: le case sono “usate” e c’è sempre il bisogno di qualche riparazione. Per vivere meglio la gente è disposta a spendere un po’ di più e anche aspettare: se non trova l’alloggio desiderato può rinviare l’acquisto anche di uno o due anni, aspettando che arrivi l’occasione giusta. “Anche se - come ci dice il sig. Manente dell’agenzia “La Rapida” - a Molfetta a seconda del periodo si crea un tetto naturale oltre il quale pochi osano spingersi. Qualche hanno fa questo tetto ha toccato anche i 600 milioni per un appartamento poco più grande di 100 mq, oggi nessuno si spingerebbe, per la stessa casa, oltre i 450 milioni: per questo si può dire che in un certo senso il molfettese è maturato”. I meno facoltosi si accontentano di quello che offre il mercato, non possono, spinti dal bisogno, sempre aspettare l’occasione buona, così sono costretti a stabilizzarsi sui tre vani più accessori, anche se non mancano le eccezioni: case piccole a volte senza corridoio, costruite qualche decennio addietro.
Anche il settore immobiliare presenta qualche anomalia che si riflette sul prezzo delle case. Le agenzie spesso incassano sulla vendita della casa una percentuale maggiore del 3% stabilito dalla Camera di commercio, arrivando anche al 5-6% sulla vendita oppure la gente ricorre a figure di mediatori non autorizzati per risparmiare qualcosina.
Mediatori: la parabola del buon sensale
Nascosti dietro ridicole insegne di consulenze gratuite, nei bar o in piccoli locali all’apparenza innocui e senza alcuna funzione, qui si intrattengono i cosiddetti sensali, mediatori immobiliari secondo loro stessa definizione, per hobby, non a tempo pieno, non professionisti, ma soprattutto “mediatori assolutamente disinteressati al denaro poiché hanno come unico scopo quello di aiutare la gente nella ricerca di un bene primario importantissimo”. Contattare questi “buoni samaritani” non è difficile basta cercare casa disperatamente, diffidare delle agenzie, guardarsi attorno, chiedere un po’ in giro e oplà il buon sensale è pronto ad aiutarti, a compiere la sua buona azione quotidiana. Infatti trovarli e trattare case non è difficile, perché il buon sensale ben conosce chi vende e costruisce case. E così chi ha necessità di aiuto e si rivolge a loro, in men che non si dica, senza alcuna raccomandazione politica, senza alcun compenso, si ritrova con il buon sensale e l’amico costruttore a visionare, su un progetto ben disegnato, la sua virtuale casa in cui vivere una vita felice con la propria famiglia.
Unico inconveniente? Non si sa quanto costi la casa, non si sa quando cominceranno a costruire e quando la casa sarà pronta, ma non importa, sono altri i problemi della vita! Ciò che importa è che una casa seppur virtuale è stata trovata e che il buon sensale ha trasformato il disperato acquirente (seppur indebitato, ma i soldi non sono tutto nella vita) in padrone di casa soddisfatto. Così, a fine trattativa, la felicità tra le parti regna sovrana, tutti sono contenti: dal costruttore che è riuscito a vendere una casa sulla carta incassando un congruo anticipo, al buon sensale appagato dalla sua “buona azione quotidiana”, per finire all’acquirente così entusiasta per aver comprato casa da “costringere” il buon sensale ad accettare almeno l’1% del prezzo della casa come dono per l’“interessamento disinteressato”, per il suo amore per il prossimo, per la sua onestà, ma soprattutto “per finanziare la gente contro gli agenti immobiliari professionisti, che con le loro parcelle del 3% sulle case vendute, provocano non solo un notevolissimo aumento del prezzo degli immobili, ma anche una vera e propria crisi edilizia” (dicono loro).
La soluzione? Costruire di più
I problemi come abbiamo visto sono molti e non di facile risoluzione. Per risolverli servirebbe anche un intervento dall’alto, che dovrebbe ridurre il carico fiscale sulla compravendita che va dal 4% (solo sulla prima casa) al 10%, contro un 2% di media europea e attuare la diminuzione, allo studio del governo, dell’Iva dal 20 al 10% sulle opere edili.
Servirebbe maggiore tutela dei consumatori che chiedono consulenza e vigilanza, delle agenzie che vogliono maggiori garanzie così che il tutto faciliterebbe il dialogo fra le parti, ma soprattutto è necessaria un’imponente immissione di nuovi immobili sul mercato così da soddisfare la domanda.
Sarà necessario del tempo, ma si può anche aspettare ancora purchè non si commettano gli stessi errori del passato e la casa non rimanga un diritto negato.
Michele de Sanctis jr
Pietro Mastropasqua
SCHEDA
Agenzie immobiliari Imprese edili
Molfetta 12 46
Giovinazzo 3 6
Bisceglie 12 43
Terlizzi 2 9
Ruvo 5 16
Trani 23 46
I costi (milioni per mq) degli appartamenti a Molfetta
Zona Centro Levante Ponente 167
Prezzo 4.5-6 3.5-4 2.5-3 3-4
(media agenzie immobiliari)